KENTSEL DÖNÜŞÜM, BİRLİKTE MÜMKÜN!

Bursa Ticaret ve Sanayi Odası (BTSO) İnşaat Konseyi, İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Bursa Şubesi, Mimarlar Odası Bursa Şubesi, İnşaat Müteahhitleri ve Sanayicileri İş İnsanları Derneği (İMSİAD) tarafından kurulan ortak çalışma grubunca hazırlanan ‘Bursa Kentsel Dönüşüm Raporu’ geçen hafta açıklandı.

BTSO Mutfak Akademi Uygulama Restoranı’nda düzenlenen topantıya BTSO Yönetim Kurulu Üyesi Alparslan Şenocak, BTSO İnşaat Konseyi Başkanı Ali Tuğcu, İMO Bursa Şube Başkanı Mehmet Albayrak, Mimarlar Odası Bursa Şube Başkanı Şirin Rodoplu Şimşek, İMSİAD Başkan Yardımcısı Şeref Demir, BTSO Meclis Üyeleri Ali Faruk Çolak ve Serdar Atilla Erdem ile BTSO 56. Meslek Komitesi Başkanı Raşit Tuna katıldı.

RANT ÜRETME ÇABASI

Söz konusu raporda Bursa’da 50 yıldır sürekli bir dönüşüm gerçekleştiği ancak bunun, mimarlık ve şehircilik bilimi ilke ve yöntemleriyle değil ekonomik, siyasal, toplumsal, kültürel ve çevresel dinamiklerin yönlendiriciliğinde olduğu vurgulandı. Bursa’da parsel/ada bazlı ve alan bazlı dönüşüm uygulamaları görüldüğü belirtilen raporda, yapılaşmada yüksek rant üretme çabasının önüne geçilemediği ve yık-yap anlayışının sürdüğünün altı çizildi.

YALOVA YOLU

Raporda şu değerlendirmeler dikkat çekti: “Dericiler Alanı’nın dönüşüm amaçlı boşaltılması ile tüm mevzuatlardan önce başlayan süreç, Yalova yolu güzergâhının Büyükşehir Belediyesi’nce 2006 yılında Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edilmesinden öteye gidemedi.”

YILDIRIM MODELİ

“Yıldırım’da 7 mahalle için başlatılan kentsel dönüşüm çalışmalarının planlama süreçleri devam ediyor. Kentimizde plan veya mahalle bütününde vatandaşla uzlaşılarak yürütülen bu dönüşüm projeleri ülkemiz için de ciddi bir model oluşturdu.”

OSMANGAZİ ÖRNEĞİ

“Osmangazi’de ise belediye tarafından rezerv alan oluşturularak başlatılan kentsel dönüşüm sürecinde, rezerv alanında konut imalatı gerçekleştirildi. Ancak üretilen konutlar, kentsel dönüşümün amacına uygun kullanılmadı.”

DOĞANBEY DERS OLDU

Bursa’da kentsel dönüşüme kötü örnek olarak gösterilen Doğanbey’den dersler çıkarılması gerektiği belirtilen raporda “Bu uygulamadan çıkarılması gereken derslerin ve alınması gereken önlemlerin yerel yönetimlerce, kamu kurumlarınca ve sivil toplum kuruluşlarınca alındığı varsayımından hareketle il genelinde farklı ilçelerde ilçe belediyelerince kentsel dönüşüm çalışmaları yürütülüyor” denildi.

EMSALE İNDİRGENDİ

Bursa’da parsel bazlı uygulamaların yaygın olarak gerçekleştirildiğini irdeleyen raporda, “Kentsel dönüşüm sadece bir emsal artışlı çözüme indirgenmeye çalışıldı, dinamik bir kavram olan kentsel dönüşümün diğer dayanakları saf dışı bırakıldı ve yanlış uygulama örneklerine neden oldu” ifadeleri kullanıldı.

İLK EMSAL KARARI

Raporda 0.50 emsal uygulamasının idari ve hukuki sürecine ilişkin şu hatırlatma yapıldı:

“Büyükşehir Belediyesi, 21.05.2015 tarihinde, deprem tehlikesini gerekçe göstererek Bursa metropolitan alan içerisindeki ilçelere ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının tümüne ait plan notlarına ‘riskli bina tespit edilerek kentsel dönüşüm yapılması halinde 0.50`ye kadar emsal artışı yapılabilir’ şeklinde bir notun ilave edilmesini onayladı. O tarihten itibaren, çoğunlukla Nilüfer ilçesinde gerçekleşen kentsel dönüşümü teşvik etmek için yapıldığı ileri sürülen 0.50 emsal artışları kent gündemini idari, sosyal ve ekonomik açıdan meşgul etti.”

DAVA KONUSU OLDU

“Söz konusu plan notu ilavesi davaya taşındı. İdare Mahkemesi, ‘her ilçenin/yörenin kendine özgü nüfus ve coğrafi yapısı, yapıların alanla ilişkileri, birey başına düşen sosyal donatı alanı hesaplamaları gibi hususlarda herhangi bir araştırma inceleme yapılmadan, 1/5000 ölçekli planlarda riskli bina tespit edilerek kentsel dönüşüm yapılması halinde 0,50’ye kadar yoğunluk artışı yapılabileceğini öngören plan notu değişikliğinde hukuka uyarlık bulunmadığı’ gerekçesiyle nazım planlara yapılan bu plan notu ilavesini 25.01.2016 tarihi itibariyle iptal etti.”

DONATI GÖZ ARDI EDİLDİ

“Nazım imar planlarına yapılan plan notu ilavesi akabinde buna dayanarak çok sayıda özellikle, Nilüfer ilçesinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklikleri yapıldı. 0.50 emsal artışı uygulayıcılar için yine de yeterli olmayıp 0.50 emsal artışı dışında adil olmayan plan notlarıyla ilave emsal artışları sağlandı. Süreci takiben 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerine ‘0.50’ye kadar emsal artışı düzenlemesine göre onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerinin ve inşaat ruhsatlarının iptal edilmesi’ yönünde kararlar geldi. 1/5000 ölçekli plan notu ilavesinin ardından gelen imar planı değişiklikleri ile planlanan yeni yapılaşmalarla artan nüfusa karşılık gelen donatı alanları (yeşil alan, eğitim alanı vb.) nüfus artışına oranlı olarak ayrılmadı. Gerekli altyapı analizlerinin de yapılmamış olması kentsel dönüşüm sürecine bütüncül ve kent bütünlüğüne dikkat etmeden oluşan yeni yapılaşma kararları getirildi.”

VATANDAŞ MAĞDUR OLDU

“İmar planı değişikliklerine iptal kararlarının gelmesi, özel sektörün yatırımını sekteye uğrattı ve süreç içinde finansman sorunu yaşamasına neden oldu. Özel sektör ile hak sahibi arasındaki güveni sarsıldı, hak sahiplerine vaat edilenlerin yerine getirilememesine ve hatta konutsuz kalmalarına neden olarak birçok vatandaş da mağdur edildi. Bunun yanı sıra kentsel dönüşümün sadece parsel bazlı emsal artışına indirgenmiş olması, kent mekânı açısından da geri dönülemeyecek tahribatlara yol açtı.”

YETKİ SINIRI AŞILDI

Büyükşehir Belediyesi’nin imar planı değişikliklerini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan aldığı yetkiye dayandırdığı hatırlatılan raporda şu açıklamaya yer verildi: Bakanlık bu yetki devrini sadece Konya ve Bursa illeri özelinde yaptı. Söz konusu yetki yazısında ‘Bursa ili sınırları içerisinde bulunan 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapılara ilişkin imar planlarının ada bazında çözümlenmesi, plan değişikliklerinde emsal artışı veya yoğunluk artışının zorunlu olması halinde mer’i emsale olacak ilavenin maksimum 0.50’yi geçmeyecek şekilde düzenlenmesi, gerekli altyapı analizlerinin yapılması, teknik ve sosyal donatı alanlarının ayrılması suretiyle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, İmar uygulaması (arsa ve Arazi düzenlemesi işlemleri), hâlihazır Harita hazırlanması onaylama yetkisi, Bakanlığımız yetkileri saklı Kalmak kaydıyla geçici olarak Bursa Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın görev ve sorumluluğuna 6306 sayılı Kanunun 6’ncı maddesinin 12’nci bendi uyarınca devredilmiştir’ deniliyor. Bakanlığın Bursa özelinde sunmuş olduğu yetki devrinin ardından ortaya çıkan aksaklıklar da yasal düzenlemeler konusunda gerekli hassasiyetin önemini gösterdi.

KAÇAK YAPILAŞMAYA VİZE

İmar Barışı Yasası’nın kentsel dönüşüme olumsuz etkilerinin altı çizilen raporda “18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren ve 09.06.2018 tarihinde ise başvuruları başlayan ‘İmar Barışı’ süreci kentlerimizde ve doğal alanlarımızda istenmeyen görüntülere neden olan kaçak yapılaşmaları devlet güvencesiyle hukuksallaştıran yeni bir dönemi başlattı” denildi.

3 ÖNEMLİ BİLEŞEN

Kentsel dönüşüme yönelik sorun tespitlerinde bulunulan raporda şu ifadelere yer verildi: “Kentsel Dönüşüm planlamalarında dikkate alınması ve mutlak surette sağlanması gereken üç önemli bileşen mevcuttur: Hukuksal Kurallar, Ekonomik İhtiyaçların Karşılanması, Katılım ve Sosyal Çevrenin Desteği.”

ÖNEMLİ SORUNLAR

‘Yasal mevzuat yetersiz, mevzuatta çakışmalar ve muğlaklıklar var’ denilen raporda, “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, genel anlamıyla geniş bir perspektif sağlamasına karşın, diğer kanunlar ile uyumsuzluğu ve sahada oluşan sorunlara karşılık verecek şekilde revize edilmesi ile sağlıklı bir süreç oluşturulabilir” önerisinde bulunuldu.

DÖNÜŞÜM ALGISI BOZUK

‘Kentsel dönüşüm kavramı sadece mekânsal dönüşüm olarak algılanıyor’ tespitine yer verilen raporda “Kentsel dönüşüm sorunları fiziksel mekânın dönüşümüne indirgenmiş; dönüşümün toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutları göz ardı edildi. Kentsel dönüşüm gayrimenkule odaklanarak, toplumun sosyal, ekonomik ve kültürel yapısından referans almadan, sadece fiziki mekânın düzenlenmesi olarak algılandı. Bu sürecin ana tarafları olan kamu, yatırımcı ve mal sahipleri konuyu sadece yık-yap anlayışı ile değerlendirdi, tarafların bu süreçten en kârlı nasıl çıkabiliriz yaklaşımı kentsel dönüşümün özündeki genel karakterleri kentin ve kente ait sosyal olgunun düzenlenmesi hedefini saptırdı” ifadeleri kullanıldı.

MEVZUATLA UYUMSUZLUK

Planlama mevzuatı ve üst ölçekli planlarla uyumsuzluk bulunduğu belirtilen raporda, “Plan çalışmalarında plan mevzuatına ve planlama esaslarına genel olarak uyulmamış ve özen gösterilmedi. Aynı alanın 1/1000, 1/5000 ve 1/25000 ölçekli planları içerisinde en basit konularda bile uyumsuzlukların bulunduğu ve bu durumun çok fazla olduğu tespit edildi. Kısaca kentin planlama ana kararları ile uygulama süreçlerinin birbirini karşılayacak şekilde yürütülmediği açıkça görüldü” değerlendirmesi yapıldı.

İRADA SAHAYA YANSIMIYOR

Raporda diğer sorunları şu şekilde sıralandı: Yapılan yanlış uygulamalarla kent içinde birbirinden kopuk parçalar oluşturdu. Kentsel fayda gözetiliyor. Kentsel kimlik gözetilmiyor. Öncelikli ihtiyaç alanlarının dönüşümü gözetilmiyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarının en önemli yürütücüsü yerel yönetimlerdir. Ancak bu irade sahaya yeteri kadar yansıtılamadı. Finansman alternatiflerinin kısıtlı ve/veya yetersiz olması ve/veya bilgi eksikliğinden dolayı verimli değerlendirilememesi en önemli sorunlardan biridir.

SOSYAL DOKU UYUMU SAĞLANMALI

Söz konusu raporda ‘Genel Öneriler’ başlığında şu tavsiyelere yer verildi:

• Kentsel dönüşüme ilişkin kanunların yeniden düzenlenerek, ilgili diğer mevzuatlar ile entegrasyonu sağlanmalı.
• Kentsel dönüşüm alanlarında, ruhsatlı yapıların ruhsat tarihinde yürürlükte bulunan İmar Yönetmeliklerine göre yeniden ruhsatlandırılmalı.
• Yapılacak olan projeler insan odaklı olmalı, mekânsal dönüşüm yanında, sosyal-ekonomik-kültürel özellikleri de içeren projeler oluşturulmalı, mevcut sosyal dokunun, yeni oluşacak dokuya uyumu sağlanmalı.
• Yapılacak olan projeler kent odaklı olmalı, oluşacak yeni dokunun kent çıkarları ve kent rantı için yüksek yoğunluklu yapılaşma öneren projeler yerine, sosyal alan kullanımlarını destekleyici projeler oluşturulmalı.
• Kentsel dönüşüm kavramı planlama bütünlüğü içerisinde, üst ölçekli planlardan başlayarak yer almalı, bütüncül planların stratejilerine uygun, onların işaret ettiği şekilde yönlendirilmeli.
• Yaşayanlara ilişkin sosyal ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik stratejiler ile programlar geliştirmek ve uygulamak da yerel yönetimlerin görevleri arasındadır. Kentsel dönüşüm ve yenileme süreçleri siyasi dönemlere ya da kısa ihale süreçlerine sığdırılamayacak kadar kararlı, ciddi ve uzun erimli çalışmaları gerektirir.
• Kentsel dönüşüm ve yenileme süreçleri yaşayanlar ile birlikte kararlaştırılmalı, geliştirilmeli, planlanmalı ve yönetilmeli. Katılım modelleri, yaşayanların sosyal-kültürel ve ekonomik özelliklerine uygun olarak kurgulanmalı, bu tip pratiklere alışık olmayanlara karşı yaratıcı ve proaktif yöntemler geliştirilmeli. İdarelere ilişkin ise meslek içi eğitimler uygulanmalı.
• Kentsel dönüşüm ve yenileme süreçleri kamu yararı temelinde şeffaf, dolayısıyla geri bildirimleri yüksek, hesap verilebilir şekilde yönetilmeli.
• Kentsel dönüşüm uygulamaları kent içinde kaçak yapılaşma, zemin değerleri açısından sorunlu bölgelerin tasfiye edilmesinin bir aracı olarak kullanılmalı, burada yaşayan halkın mağduriyetinin giderilmesi ve yaşanabilir alanlara taşınması için kullanılmalı.
• Yerleşimlerin mekânsal ve sosyolojik sürdürülebilirliğini sağlamak için mekânsal planları destekleyen yeni yaklaşımlar ele alınmalı. Kentsel Tasarım Rehberleri ve Sosyal Etki Değerlendirmesi (SED) yeni yaklaşımların önemli örnekleridir. Bu yeni yaklaşımların günümüzde mevzuata uyarlanması bakımından çalışmalar yetkili makamlarca devam ettiriliyor.
• Kentsel dönüşüm projeleri, Bursa örneğinde yaygın olarak görüldüğü üzere parsel bazında değil en azından ada bütünü olmak üzere, esas olarak mahalle-altı/ mahalle ölçeklerinde ele alınmalı ve kent bütünündeki etaplar buna göre yapılmalı. Bir kentin bir anda topyekûn dönüşümü söz konusu olmayacağı gibi tek tek parseller üzerinden dönüşüm de kentsel yaşam kalitesi ve afet riskleri üzerindeki olumsuz etkileri açısından kabul edilebilir değildir.
• Hazırlanan kentsel dönüşüm projelerinin nüfus artışı getirmesi durumunda yeniden yapılacak donatı alanları düzenlemeleri plan revizyonları şeklinde olmalı, böylece proje alanının çevresindeki diğer alanlarla ilişkisi ve etkileşimi dikkate alınmalı ve projeye yansıtılmalı.
• Bursa’da ölçek ekonomisine uygun, kapasite artışına imkân sağlayan yatırım alanları bulunmuyor. Bursa sanayisi, uygun teknoloji ve temiz üretim uygulamalarıyla çevresel tehditleri fırsata çevirerek rekabet gücünü geliştirebilme potansiyeline sahiptir. Üretim hayatında yaşanan değişime uygun olarak Bursa’nın daha nitelikli bir sanayi yerleşimine ve gelişmiş bir altyapıya, dolayısıyla mekânsal planlamaya ihtiyacı bulunuyor.
• Yapılan çalışmalar geniş perspektifli bir bakış açısıyla ile uygulanabilir olarak oluşturulmalı, bölgesel ve alt ölçekteki stratejiler iyi tanımlanmalı, altyapı analizleri en iyi şekilde ortaya konarak kentsel ulaşım ağıyla bütünleştirilmesi sağlanmalı.
• Kentsel mekânın afet risklerinin azaltılmasına yönelik olarak yenilenmesi sürecinde kamusal yarar ön planda tutulmalı.
• Sosyal-ekonomik düzeyi düşük grupların yaşadığı bölgelerdeki dönüşüm projeleri sosyal projelerle paralel olarak yürütülmeli.
• Kentsel dönüşüm süreci içinde yer alan aktörlerin (mülk sahipleri, onay mercileri, inşaat sektörü, meslek odaları, üniversite vb.) rolleri iyi tanımlanmalı ve etkin bir birlikteliğin geliştirilmesi sağlanmalı.
• Kentsel dönüşüme dâhil olacak mülk sahipleri üzerinde yapı ekonomik ömrünün sınırlı olduğu bilinci oluşturulmalı.

VATANDAŞ FİNANSAL SÜRECE KATILMALI

Raporda ‘Finansman ile İlgili Öneriler’ başlığında şu tavsiyelere yer verildi:

• Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında ve gerçekleştirilmesinde piyasa öncelikli araçlara alternatif olabilecek yöntemler araştırılmalı. Kentsel dönüşüm finansman modellerinin geliştirilmesi sağlanmalı.
• Belediyeler uygulayacakları Kentsel Dönüşüm projeleri için merkezi bütçeden ilave pay almalı, alacakları bu paylar dönüşüm projesinin alan büyüklüğü ile orantılı olmalı.
• 2B gelirleri kentsel dönüşüm hesabına aktarılması sağlanmalı.
• Çevre cezalarının yüzde 50’si dönüşüm hesabına aktarılması sağlanmalı.
• Harç gelirlerinin yüzde 50’si dönüşüm hesabına aktarılması sağlanmalı.
• Hafriyat döküm bedellerinin kentsel dönüşüm projelerinde alınmaması için gerekli düzenlemeler yapılmalı.
• DASK 20 yaşından büyük binalarda zorunlu hale getirilmeli, dask bedelleri ile oluşan fon deprem öncesi riskli yapıların finansmanında kullanılmalı.
• İller Bankası faaliyetlerden elde edeceği karın yüzde 50’si dönüşüm hesabına aktarılması sağlanabilmeli ve etkin kullanımı ile ilgili süreçler geliştirilmeli.
• Kentsel dönüşüm projelerinde, mülk sahiplerinin mevcut yapısının özellikleri  (yapı büyüklüğü, yıpranma miktarı, konumu vs.) dikkate alınarak belirli bir oranda finansal olarak sürece katılması sağlanmalı.
• 6306 sayılı kanunda yazılan vergi, harç, diğer gider ve masraflar, muafiyetler açık ve net olmalı ve mümkünse bu tür destekler genişletilerek ilgili kurumlar arasında uygulama birliği sağlanmalı.
• Kentsel dönüşüm yasası kapsamında, riskli yapılarda oturanlara 18 ay kira yardımı uygulaması, riskli ve rezerv yapı alanlarında dönüşüm planlamalarında 48 aya kadar uzatılabiliyor. Yaşadığımız zor salgın süreci, şehir merkezinde yoğun yapılaşma içerisinde imalatın güçlüklerinden ve çeşitli sebeplerden dolayı yapım süresi uzayan projelerde mal sahiplerinin mağduriyeti bir nebze de olsa giderilmesi için riskli yapılarda kira yardımı en az 24 aya çıkarılmalı.
• Riskli yapıları kapsayan parsel-parsellerde ve kentsel dönüşüm amaçlı imar planı değişikliklerinde ‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’ hükümleri uygulanmamalı.

MASTER PLAN ACİLEN HAZIRLANMALI

Raporda ‘Planlama ile İlgili Öneriler’ başlığında şu tavsiyelere yer verildi:

• Bursa’nın bütün imar planları irdelenip, donatı dengeleri, altyapı olanakları, barındırdığı nüfus verileri dikkate alınarak tüm bu unsurları iyileştirici şekilde geliştirilmesi yönünde değişiklikler yapılmalı. Bu durum planlama alanı erişilebilirlik unsuru dikkate alınarak etrafı ile tasarlanmalı.
• Bu verilerin ışığında nitelikli ve adil bir kentsel dönüşüm için ‘Kentsel Dönüşüm Master Planı’ acilen hazırlanmalı. Kentsel Dönüşüm Master Planı kent içinde öncelikli kentsel dönüşüm alanı ilan edilecek bölümleri öncelik sırasına göre belirleyecek. Kent içindeki yaraları gösterecek ve hangi öncelikle bunların iyileştireceğinin reçetesi yazacak.
• Riskli alan ilan edilmeden önce gerçekçi bir gerekçe raporu hazırlanmalı. Bu raporda dönüşüm ihtiyacının ana etkenleri (depremsellik, kaçak yapılaşma, çöküntü bölgesi olması vb) sıralanmalı.
• İlan edilecek riskli alan en az 10 bin metrekare ve/veya ada bazından az olmamak üzere İmar planlarında 15 metre ve daha üstü imar yollarının çevrelediği imar alanları bütüncül planlanmalı, bu alanlarda belirli çalışma ve uygulama alanı belirlenmeli. Bu alanlar kendi içerisinde değerlendirilmeli ve ayrı ayrı planlanarak riskli alan ilan edilebilmeli.
• Bilindiği üzere kentsel dönüşümün yapılacağı alanlarda yaşanılmaktadır ve hayat devam ediyor. Her merkez ilçe 1/5000 ölçekli Nazım imar planının ana arterlerini dikkate alarak kendi ilçesinin 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını yapabilir. Bütün yük Büyükşehir’e yüklenmemeli ya da eleman desteği vererek Büyükşehir’in çalışmalarına destek sağlanmalı.
• Emsal arttırılması durumda, mevcut donatı alanları korunacak, arttırılan yoğunluğun ihtiyaç duyacağı kadar donatı alanı ilave edilecek. Bu donatı alanı hesaplaması yapılırken 1 kişi için 35 metrekare/kişi değeri kullanılacak. Artan nüfus için en az 18 metrekare/kişi oranında donatı alanı ayrılacak. Bu terkler yol, otopark, park, okul alanı olacağı gibi bölgenin erişilebilirlik kriteri dikkate alınarak ihtiyacı olan donatı alanı/alanları ayrılacak. Ancak ticaret ve konut dışı benzer fonksiyon önerilerinde donatı alanı ihtiyacı aranmamalı. Konut bölgelerinde yeniden tanımlanacak konut+ticari fonksiyonlu bölgelerde ticari birimler artışının konutlar için tasarlanan emsal alan toplamının yüzde 25’ini geçmesi halinde ilave donatı alanı aranmalı.
• ‘Kentsel Dönüşüm Master Planı’ olmayan yerel yönetimlere riskli alan ve rezerv alan yetkisi verilmemeli.

YENİ SANAYİ VE UYDU KENTLER

6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikle rezerv alanların kentsel dönüşümde kaynak oluşturmak üzere kullanılmasına imkân tanındı. Buna göre;

• Özellikle yoğunluğun fazla olduğu bölgelerde nitelikli bir dönüşüm gerçekleştirebilmek için rezerv yapı alanlarının oluşturulması ve nüfusun bir kısmının gönüllü olarak bu bölgelere transfer edilmesi sağlanmalı.
• Öncelikle uygun ve potansiyeli olan Hazine arazilerinin rezerv yapı alanı olarak değerlendirilmeli.
• Yapılaşmış bölgelere yakın kamu arazilerinin (kentin ihtiyaç duyduğu büyük açık alanları yok etmeden, bölgesel donatı alanı ihtiyacı yeterliyse) yeni yoğunluk oluşturulması, gelir elde etmek amacıyla kullanılmasından ziyade rezerv alan olarak kullanılması sağlanmalı.
• Bursa’daki sanayi alanlarının yüzde 45’ini plansız sanayi alanları oluşturuyor. Organize Sanayi Bölgeleri dışında yer alan, kent içerisinde kalmış dağınık ve küçük ölçekli sanayi yapıları ve atölyeler kentin dışında planlanacak çevreyle dost, altyapısı uygun ve sürdürülebilir üretime katkı sağlayacak organize sanayi ve ticaret bölgelerine taşınmalı. Boşaltılan bu alanlar rezerv alan olarak değerlendirilerek kentsel dönüşüme katkı sağlanmalı.  
• Oluşan yeni organize sanayi ve ticaret bölgelerinin çeperlerinde bölgelerle entegre olacak ve kent içi ulaşım yükünü de hafifletecek şekilde yeni uydu kentler oluşturulmalı. Hayata geçirilecek yeni bölgeler ve uydu kentler hava ve çevre kalitesinin artırılmasının yanı sıra yoğunlaşan yapı stoku ve artan şehir trafiğinin rahatlatılmasına da katkı sağlayacak. 
• Doğu-Batı aksında Lojistik Merkezler ve sanayi depolama alanları kurgulanmalı ve bu bölgelerde otoyol, demiryolu ve sanayi bölgeleri entegrasyonu sağlanmalı.
• Kent merkezlerinde kentsel dönüşüm yapılacak alanlarda, yerinde kalmak isteyen hak sahiplerine daha küçük metrekareli konut önerilmeli, mevcut büyüklüğünde konut isteyenlere değeri üzerinden yapılacak hesaplamalarla rezerv yapı bölgelerinden alternatifler sunulmalı.
• Yeni yapılacak imar planlarında, arsa sahiplerini hak kaybına uğratmadan kentsel dönüşümde rezerv alanı olarak kullanılacak imar adaları oluşturulmalı, bunun için gerekli yasal düzenlemeler yapılmalı. Ayrılan bu rezerv alanlarının süreç içinde amacı dışında kullanılmasının önüne geçecek tedbirler alınmalı.

YEREL YÖNETİMLERİ HÜKÜMET DESTEKLEMELİ

Kentsel dönüşüm alanında tüm altyapı olanaklarını iyileştirmek için Büyükşehir Belediyesi koordinatörlüğünde yatırımcı ve kamu kurumları arasında işbirliği sağlanmasına vurgu yapılan raporda şu öneriler paylaşıldı:

• Yetki alan belediyelerde büyük çaplı dönüşümlerde istenilen bütçenin en az yüzde 5’ini dönüşüm projelerine harcaması ile ilgili süreç takip edilmeli ve buna uymayan yerel yönetimlere merkezi hükümetçe destek verilmemeli.
• Belediyelerin Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerinde harita mühendisi, şehir plancısı, mimar, inşaat mühendisi, sanat tarihçisi, restoratör, harita teknisyeni, sosyolog, gayrimenkul değerleme uzmanı (ihtiyaca göre hizmet alımı şeklinde olabilir) bulunmalı ve bu müdürlüklerin yönetimi imar planı, imar uygulaması, mimari proje ve gayrimenkul hukuku ile donanımlı kişilerle desteklenmeli.
• Kentsel dönüşüm alanında ilk önce mülkiyet analizi yapılmalı ve imar planına esas imar parseli miktarı tespit edilmeli.
• Kentsel dönüşüm alanında bulunan parseller ve üzerindeki yapılar tespit edilerek gayrimenkul değerlemesi yapılmalı.
• İmar planlarının onayından sonra, imar uygulaması mevzuatına ve mülkiyetleri parçalamadan dağıtılması esas olarak tamamlanmalı.
• Kentsel Dönüşüme girecek alanın İmar Uygulaması onaylanmadan, söz konusu adalarda avan mimari projeler oluşturulmalı ve oluşturulan mimari projelerin de değerlendirilmesi yapılmalı.
• Kentsel dönüşüm alanında bulunan mimari projedeki satılabilir alanlar analiz edilerek, ne kadarının finansman için ayrılacağı, ne kadarının hak sahiplerine verileceğinin tespiti sonrası her hak sahibi için hak ettikleri metrekareler belirlenerek uzlaşma görüşmeleri için hazırlıklar yapılmalı. Uzlaşmalar yerel yönetimlerce yapılmalı. Görüşmeler tamamlanmadan imar uygulaması onaylanmamalı.
• Süreçlerin şeffaf ilerlemesi esas olmalı ve bu doğrultuda uzlaşma adına yapılan görüşmeler dijital ortamda kaydedilmeli, arşivlenmesi sağlanmalı.
• Nazım planın brüt yoğunluğu 600 kişi/hektar olan alanlarda; dönüşüm yapılması halinde ihtiyaç duyulan ilave yoğunluk rezerv alanlarda veya uydu kentlerde karşılanmalı. Daha düşük yoğunluklu alanlarda kent dokusuyla uyumlu olmak kaydıyla mevzuata uygun yoğunluk artışı 600 kişi/hektara kadar arttırılabilir. Bu alanlardaki konut için emsal artışı mevcut emsalin yüzde 30 fazlasını geçmemeli.
• Nihai hedef öncelikle planlı yapılaşmış bölgelerde mevcut binaların deprem risklerini ortadan kaldırmak için güçlendirme yapılması olmalı.

***

 

ZİHNİYET DÖNÜŞÜMÜ OLMAZSA OLMAZ!

Toplantıda Alparslan Şenocak, Ali Tuğcu, Mehmet Albayrak, Şirin Rodoplu Şimşek raporun genel hatlarına ilişkin değerlendirmelerde bulundu.  Toplantıda 1050 Konutlar olarak bilinen Akpınar Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm süreci gündeme geldi. Bursa’da bundan sonraki süreçte kentsel dönüşümün vatandaşın elini cebine atmadığı bir yöntemle gerçekleştirilemeyeceği ve bu algının kesinlikle değiştirilmesi gerektiği ortak kanaat olarak önce çıktı.

ORTAK AKIL VURGUSU

Alparslan Şenocak, şu şekilde konuştu: “Kentsel dönüşümde gelecek hedeflerinin belirlenmesi amacıyla Konseyimiz koordinasyonunda hazırlanan Kentsel Dönüşüm İlkeleri Raporu, inşaat sektörünün amaçları doğrultusunda geliştirilmesi gereken stratejileri ele almaktadır. İnşaat sektörünün beklentilerini her zaman önemsiyoruz. Ortak akıl ve istişare yoluyla sektörümüzün taleplerinin karşılık bulacağına yürekten inanıyorum.”

PLANI SANAYİ BÖLGESİ İHTİYAÇ

Yeni sanayi bölgeleri tartışması hakkında değerlendirmelerde bulunan Şenocak, “Bursa’nın 11 bin kilometrekarelik yüzölçümü içinde aslında sanayi bölgeleri binde 8’ini oluşturuyor. Bu binde 8, kent ekonomisine yüzde 45 gibi bir katkı sağlıyor. Sanayi bölgelerinin çok alan kapladığının düşünülmesi aslında çarpık yapılaşmadan kaynaklanıyor. 17 tane planlı sanayi bölgemiz var. Diğer yüzde 45’i ise kaçak. Bizim istediğimiz bu kaçak sanayilerin şehrin dışına taşınması ve içerde boşalan alanların da kentsel dönüşüme rezerv alan olarak kullanılmasıdır. 1960’larda ilk sanayi bölgesi kurulduğunda 1050 Konutlar ve Emek bu bölgeye hitap edecek bir unsur olarak ortaya çıktı. Şuan bizim yapmamız gereken 50 yıl sonrasının planı olmalıdır. Şuandan sonra alınacak kararlar ve yapılacak planlar, çocuklarımıza bırakacağımız Bursa’yı oluşturacak. Biz, yaşanabilir şehir olarak turizminden sağlığına tarımından sanayisine kadar hepsi planlamalıyız. Biz, planlı imar alanları ve planlı sanayi bölgelerinin ihtiyaç olduğunu söylüyoruz” dedi.  

ÇARPIK YAPILAŞMA SORUNLARIN KAYNAĞI

Raporun sunumu ardından basın mensuplarının sorularını yanıtlayan Ali Tuğcu’nun şu ifadeleri öne çıktı: Depremi yaşamadan riskli binaları tespit edip hızlı bir şekilde dönüştürmeliyiz. Bunların da parsel ölçeğinde değil plan revizyonu şekilde yapılmasını öneriyoruz. Yaşadığımız birçok problemin kaynağında çarpık yapılaşma var. Kentsel dönüşüme sadece deprem açısından değil bu handikapları aşmak için de ihtiyaç var. Dönüşümle sadece yıkıp yapma değil bazı binalar güçlendirme ile de dayanıklı hale getirilebilir. Bu seçenekleri de masaya yatırmalı ve tartışmalıyız. Ama kentsel dönüşümü daha çok büyük ölçekli olarak yapmamız gerekiyor. Bursa’da 0.50 emsal artışları kentsel dönüşümü isteyen bir noktaya götürdü.

ANLAYIŞ DEĞİŞMELİ

Tuğcu, “1050 konutlar aslında dönüşmesi kolay olan bir yer ama başlangıç noktamız yanlış oldu. Vatandaş, geçmiş dönemdeki uygulamalarla şuna alıştı; ben para ödemeden üzerine bir de para alarak bu dönüşümü gerçekleştirebilirim. Bursa’da öncelikle bu anlayışı değiştirmek gerekiyor. Buradaki amaç yatırım ve gayrimenkulü değerlendirmek odaklı. Oysa bizim asıl amacımız deprem riskini bertaraf etmek olmalı. Böyle olduğunda vatandaş da bir fedakârlık yapması gerektiğini anlayacaktır. Aynı fedakârlığı yerel yönetimler de bakanlık da yapmalı. Herkes fedakârlık yaparsa bu sorun çözülür yoksa çözümsüz hale doğru gidiyor. Kentsel dönüşüm talebi olan herkesin fedakârlık yapması gerektiğini düşünüyoruz. Devletin de süreci harç istisnaları, düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkânları oluşturarak süreci desteklemesi gerekiyor. Şuan belki ekonomik ortam buna müsait değil ama önümüzdeki dönem için bunu gündeme almak lazım. Kentsel dönüşümde sihirli bir formül de yok. Her yerin kendine özel şartları var. Dolayısıyla bölge özgü çözümü üretmek için de hak sahibi, yerel yönetim ve yatırımcının üçlü iş birliği içinde olması gerekir” ifadelerini kullandı.

BEDELSİZ DÖNÜŞÜM MÜMKÜN DEĞİLDİR

Mimarlar Odası Başkanı Şirin Rodoplu Şimşek’in şu açıklamaları dikkat çekti: “Tek bir formülle kentin dönüşüm ihtiyacına cevap vermek imkânsızdır. Bizim bu raporda da vurguladığımız bütüncül planlardır. Kentsel dönüşümün en elzem olduğu yerler çöküntü bölgeleridir. Buralar da ‘rant’ın çok da talep etmediği bölgelerdir. Buraların dönüşümünü planlamak için belediyenin yürütücü olması esastır. 1050 konutlar konusunu bakanlıkla görüştük. Büyükşehir aslında bu işi sürdürmek istedi. Bakanlık da sürece katkı koymaya ve TOKİ maharetiyle sorunu çözmeye çalıştı ancak dönüşüm için kat maliklerine daire başı bir bedel çıktığı için vatandaş ikna edilemedi. Kentsel dönüşümde temel esas uzlaşıdır ve herkes bu uzlaşı içinde olmazsa dönüşümün gerçekleşmesi kolay değildir. Fakat artık hepimizin net bir şekilde görmesi gereken bir gerçek var; tamamen bedelsiz bir dönüşüm mümkün değildir. Devlet, yerel idare, yatırımcı ve vatandaş dönüşümün mutlaka bir parçası olmak zorundadır. Bu noktada hiç ödeme yapamayacak olanlara da mutlaka formüller var. Gerçekten ödeme yapamayacak olanlara uydu kentlerde daha ekonomik ve sosyal konutlar üretilebilir. Ama hem yerimden kıpırdamayacağım, hem değerli bir yerde oturacağım hem de 200 bin liralık olan konutum 1 milyon olacak ama ben hiçbir şekilde elimi taşın altına koymayacağım kabulü, bütün kente haksızlıktır. Temel esasımız depreme karşı güvenli konut imal etmekse seferberlik halinde herkesin bir şekilde taşın altına elini koyarak hareket etmesi lazım. 1050 konutlar da bu açıdan çıkan rakama vatandaş ikna edilemediği için çok da ilerleyebilecek gibi durmuyor.”

BURSA’NIN BAŞKA SANSI YOK

Akademik odaların iş birliğinden yana tutumu hakkında değerlendirme yapan Şirin Rodoplu Şimşek, “Bursa’nın başka sansı yok. Artık konunun tüm muhataplarının bir arada olma vaktidir. Bu anlamda iş birliğini biz önemsiyoruz. Birçok alanda da iş birliği yapıyoruz. Belediye de zaman zaman bize danışıyor ve birlikte yürüttüğümüz projeler de var. Bize danışmasa bile biz, görüşme talep edip ilgili konuda diyalog sağlamaya da gayret gösteriyoruz. Bu kent, hepimizin ve bizim, kenarda sadece eleştirel ve olumsuz bakan tarafta olma gibi bir lüksümüz yok. Hep birlikte işten rayından çıkmadan önleyici olmak zorundayız. Önemli olan istişare ve birlikte çalışma kültürünün çoğalmasıdır” dedi.

UYDU KENTLER KAÇINILMAZ

Şirin Rodoplu Şimşek, “Bursa’nın şuan en önemli sıkıntısı ulaşımdır ve uydu kent, bu sorunu çözebilecek en önemli projelerden biridir. Biz, 1/100.000 planında da bunun yer alması gerektiğini söylüyoruz. Uydu kentler, Bursa, için kaçınılmazdır. Yeni sanayiye ihtiyaç olmadığını düşünüyoruz. Çok fazla dağınık sanayi alanları var. Halen konut bölgelerinde yenileri yapılmaya devam ediyor. Belki bunların gruplanıp şehir dışına taşınması bir çözüm olacaktır. Bunlardan boşalan yerler de rezerv alan olarak kullanılabilir. Ayrıca hâlâ şehir içinde rezerv alanlar da var. Bunların da sadece kentsel dönüşüme hitaben kullanılması gerektiğini düşünüyoruz. Öte yandan kentsel sürecine finansal olarak vatandaşın da ortak olduğu bir model, Yıldırım Belediyesi tarafından Mevlana Mahallesi’nde uygulanıyor. Bu olumlu örnekleri destekleyip birçok ilçe belediyesinin benzer çalışmaya geçmesi sağlanmalı. Büyükşehir de bu süreç de koordinasyon yapmalı” ifadelerini kullandı.  

DÖNÜŞÜM MANİFESTOSU

İMO Bursa Şube Başkanı Mehmet Albayrak, “Binaların deprem riski katlarla alakalı değildir. Deprem riski binanın mühendislik hizmeti alıp almadığıyla alakalıdır. 1050 konutlar meselesinin bizim gündemimizden çıkması lazım. 1050 konutlar dönüşebilecek en rantabl ve göz önünde olan bir yerdir. Kentimizin daha sorunlu bölgeleri var. Özellikle Yıldırım ve Osmangazi’de çöküntü alanı olan ve kaçak yapılaşmış bir yığın bölge var. Aslında bizim, buralarla ilgilenmesi gerekiyor. Bizim de 1 yıldan uzun süredir bu rapor çalışmasında kafa yorduğumuz ve çözüm arayışına girdiğimiz yerler bu bölgelerdir. Bu rapor belediyeye hitaben hazırlandı. Kentsel dönüşümle ilgili herkesin bir fikri var. Her kafadan bir ses çıkıyor. Bu konuyu bir yere oturtmak için taraflar olarak bir araya geldik ve bu rapor bir manifesto olarak ortaya konuldu. Biz de bu manifesto çerçevesinde konuşmaya devam edeceğiz.

BURSA BU KADAR OSB’Yİ KALDIRMAZ

Uydu kentler ve sanayi bölgeleri konusunda değerlendirme yapan Albayrak, “Uydu kentler bir ihtiyaçtır. Rezerv alanlarımız, dönüşümde kullanılması gereken konut alanlarıdır. Uydu kent kavramı bu rezerv alanlarla ilgili değildir. Uydu kent, sanayi bölgelerinde çalışanların işlerine kolaylıkla ulaşabilecekleri ikamet alanlarıdır. Bunu sağlamamız lazım. Bu olmazsa şehrin doğusundaki insanlar, batıya çalışmaya gidiyor ve akşam evine dönüyor. Bu bir trafik yüküdür. Bursa bunu kaldırmıyor. Uydu kent, özellikle ulaşımla ilgili problemleri kaldırmaya yöneliktir. Uydu kentler planlanıyor ve nereye yapılacağına Büyükşehir karar verir. Şuan 17-18 sanayi bölgesi var. 23’e çıkacağı konuşuluyor. Bursa bu kadar sanayi bölgesini kaldırmaz. Çünkü her sanayi bölgesi yeni göç demektir. Yeni göç de yeni altyapı, ulaşım problemleri demektir. Mevcut problemleri çözmeden yeni bir yapılanmayı arzı etmiyoruz. Öte yandan kentsel dönüşümle ilgili bir açmazımız da yeni konutlar yapılırken eski konutların halen kullanılmaya devam etmesidir. Bunun için mütekabiliyet esası olsun ve her yapılan yeni konut karşılığında riskli bir yapı yıkılmasını öneriyoruz. Böyle olmayınca kentsel dönüşümün bir karşılığı olmuyor sadece yeni göçün konut ihtiyacına yanıt vermiş oluyoruz” şeklinde konuştu.

***

 

MEVLANA MODELİ ÖRNEK GÖSTERİLDİ

Bursa’da kentsel dönüşüm sürecine ilişkin 0.50 emsal ve hak sahiplerinden hiçbir bedel alınmadan yenileme yapmanın geride kaldığı vurgulanan toplantıda Yıldırım Belediyesi’nin Mevlana Mahallesi’nde vatandaşla birlikte başlattığı dönüşüm örnek gösterildi. Yıldırım Belediyesi, TOKİ maharetiyle hayata geçirilecek Mevlana Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi 7’nci ve 8’inci etap çalışmaları sürüyor. İhalesi Mayıs 2021’de gerçekleştirilen Haziran ayında yıkıma başlanan projenin 7’nci etabında hafriyat çalışması ekim ayında başladı.

MART 2023’TE BİTECEK

Toplamda 60 dönümlük alanda 2 etap olarak planlanan proje tamamlandığında depreme dayanıksız, sağlıksız ve güvensiz 900 konut yıkılarak yerine depreme dayanıklı, modern, güvenli, sosyal yaşam alanları da olan bin 244 konut inşa edilmiş olacak. Projede rezerv alan kullanılmayacak, yıkılan binaların yerine yenileri yapılarak yerinde dönüşüm sağlanacak. 7. Etap’ta, yıkılan 301 konutun yerine 644 konut ve 177 dükkân yapılacak. 8. Etap’ta ise 599 konut yıkılıp 600 konut zemin artı 7 kat olarak inşa edilecek. Projenin 7’nci etabı, Mart 2023’te tamamlanacak. Bu etapta kapalı ve açık otopark alanları, fitness alanı, çocuk oyun alanı, açık sosyal alan ve yürüyüş yolu bulunacak.

VATANDAŞ DESTEKLEDİ

Kentsel dönüşümde en önemli sorunlardan biri de hak sahiplerinin yeni yapılar için bedel ödemeye ikna edilmesi olarak öne çıkıyor. Yıldırım Belediyesi, 7’nci etapta vatandaşların yüzde 95’inden fazlasıyla uzlaşma sağladı. Tüm hak sahiplerine kira yardımı yapan belediye, işyerlerine taşınmada yardımcı oldu. Kamulaştırma yapılmayan ve gönüllülük esasına göre kabul ettirilen proje kapsamında vatandaşların borçlarına 10 yıl vade imkânı tanındı. Projenin hayata geçmesinde vatandaşın desteklemesi de etkili oldu. (Kaynak: Yıldırım Belediyesi)

***

 

YATAY ŞEHİR: SOĞANLI

Bursa’da kentsel dönüşüm sürecinin en kötü örneği olarak tarihe geçen Doğanbey TOKİ’den alınan dersler, hem merkezi idarede hem de yerel yönetimlerde dikey yerine yatay mimari farkındalığını artırdı. Osmangazi Belediyesi de Soğanlı Kentsel Dönüşüm Projesi ile yatay şehirciliğe örnek oldu.

---

Türkiye’nin en büyük dördüncü ilçesi konumunda bulunan Osmangazi’de çarpık ve plansız yapılaşma yoğunluğu göze çarpıyor. Osmangazi Belediyesi, ilk kazmanın 2016 yılında vurulduğu Soğanlı Kentsel Dönüşüm Projesini tamamladı. 130 milyondan fazla bedelle 153 bin 170 metrekare alanın kamulaştırıldığı projede, 2 bin 161 konut ve 240 ticari alan inşa edildi. Zemin artı 5 kat olarak tamamlanan proje, yatay şehirleşmeye örnek gösteriliyor. Yaşamın başladığı Soğanlı’da; altyapı, tretuvar, park ve çevre düzenlemeleri ile yollardaki düzenleme çalışmaları tamamlandı.

KENTSEL TASARIM: MEYDAN

Osmangazi Belediyesi, kentsel dönüşümün yanı sıra kentsel tasarım projelerine de ağırlık verdi. Osmangazi Meydan Projesi kapsamında 145 milyonluk bedelle 22 bin 518 metrekare alan kamulaştırıldı ve 84 bina yıkıldı. Yapımı süren proje tamamlandığında 2 bin araçlık kapalı yer altı otoparkı olacak. Projeyle Santral Garaj Bölgesi, Merinos Parkı ile bağlanacak. Büyük bölümü vatandaşların kullanımına açık olacak meydanda 500 kişilik nikâh salonu bulunacak. Meydanda; konser, gösteri ve farklı etkinliklere imkân sağlayan açık bir sosyal tesis olacak.

YAŞAYAN TARİH: HİSARİÇİ

Osmangazi Belediyesi, ‘Yaşayan Tarih Hisariçi Kentsel Tasarım Projesi’ni başlattı. 5 sur kapısı, 16 Camii ve mescit, 17 türbe-mezar, 4 tane medrese ve tekke, 6 tarihi çeşme, 3 hamam 167 de sivil mimari örneği yapı bulunan bölgeye yönelik çalışma yapan belediye proje kapsamında 5 odak noktası belirledi: 1. Tophane, 2. Üftade Camii ve Türbesi, 3.  Arkeopark, Kent Bostanı ve Pınarbaşı Parkı, 4. Alaaddin Camii, 5. Haşim İşcan Parkı. Projenin ilk etabı Oruçbey Caddesi’nde gerçekleştirildi. Buradaki binaların cephe sağlıklaştırma çalışmaları tamamlandı. Ayrıca tarihi sokağın zemini granit bazalt kaplamalı parke taşı ile yeniledi. (Kaynak: Osmangazi Belediyesi)