EV ALDIM İÇİNDE KİRACI VAR: ŞİMDİ NE OLACAK?

Hayalinizdeki evi buldunuz, tapuyu aldınız ama bir "misafiriniz" var: Eski malikin kiracısı. Birçok yeni ev sahibi, "Evi ben aldım, istediğim zaman çıkartırım" diye düşünse de hukuk dünyasında işler pek öyle yürümüyor.

Gazeteye ayırdığımız bu köşede, yeni bir ev aldığınızda kiracıyla ilgili haklarınızı ve atmanız gereken yasal adımları halk diliyle, adım adım anlatıyoruz.

Yaz ayları, yalnızca taşınma mevsimi değil; aynı zamanda konut satışlarının da hız kazandığı dönemlerden biridir. Birçok kişi yeni bir ev sahibi olmanın heyecanını yaşarken, kiracılar açısından ise aynı süreç çoğu zaman belirsizlik ve endişeyle karşılanmaktadır. Özellikle tapu devrinin ardından yeni malikin "Evi satın aldım, bir ay içinde çıkmanız gerekiyor." şeklindeki talepleri, kiracılar arasında ciddi bir kafa karışıklığına neden olmaktadır.

Peki gerçekten ev satıldığında kiracı evi derhal boşaltmak zorunda mıdır?

Bu sorunun cevabı oldukça nettir: Hayır. Bir konutun satılmış olması, kiracının kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan önemli hükümler içermektedir ve yeni malik de bu sözleşmeye belirli şartlarla bağlıdır.

Kiracı ile eski ev sahibi arasında imzalanmış olan kira sözleşmesi, ev satıldıktan sonra da geçerliliğini korur. Yeni malik, eski malikin yerine geçer ve kira sözleşmesindeki hak ve yükümlülükleri devralır. Dolayısıyla yalnızca tapunun el değiştirmesi, kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir.

Ancak bunun da bir istisnası bulunmaktadır.

Eğer yeni malik, satın aldığı konutu kendisi, eşi, çocukları, anne veya babası gibi kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı için kullanacaksa, belirli şartları yerine getirerek tahliye talebinde bulunabilir. Bunun için kanunun öngördüğü usule uygun hareket edilmesi zorunludur.

Önce Şunu Bilelim: Artık Sözleşmenin Tarafı Sizsiniz Evi satın aldığınız an, eski ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçlarıyla size geçer. Yani "Ben sözleşme yapmadım" diyemezsiniz; o eski sözleşme artık sizinle kiracı arasındadır.

Harekete Geçmek İçin Sadece 1 Ayınız Var! Evi aldınız, kendiniz oturacaksınız. Burada en kritik kural "1 ay" kuralıdır. Tapuyu aldığınız günden itibaren tam 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndermelisiniz. Bu ihtarnamede hem evi aldığınızı hem de konut ihtiyacınız olduğunu açıkça belirtmelisiniz. Eğer bu bir aylık süreyi kaçırırsanız, "yeni malik" sıfatıyla hızlı tahliye hakkınızı büyük oranda kaybedersiniz.

1-     Altı Ay Bekleme Yolu: İhtarınızı çektikten sonra 6 ay beklersiniz. 6 ayın sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açabilirsiniz.

2-     Sözleşme Sonunu Bekleme Yolu: Eğer eski sözleşmenin bitmesine az kalmışsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak da tahliye isteyebilirsiniz.

"İhtiyacım Var" Demek Yetmiyor, Samimi Olmalısınız Mahkemeler sadece "Ev aldım, çık" demenizi yeterli bulmuyor. Yargıtay kararlarına göre ihtiyacınızın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması şart. Örneğin halihazırda başka bir yerde kirada oturuyorsanız bu samimi bir ihtiyaçtır. Ancak "Belki ileride otururum" gibi belirsiz gerekçelerle dava kazanılamaz.

Sakın Kendi Başınıza Tahliyeye Kalkışmayın! En çok yapılan hata budur: "Ev benim değil mi, kilidi değiştiririm, eşyaları kapıya koyarım." Sakın yapmayın! Yargıtay’ın emsal kararlarına göre, mahkeme kararı olmadan kiracıyı zorla çıkarmaya çalışmak "haksız fiil" sayılır ve kendinizi tazminat öderken bulabilirsiniz. Tahliye işlemi sadece mahkeme kararı ve icra memurları kanalıyla yapılabilir.

Dava Öncesi "Arabulucu" Şart Artık bu tür davalarda mahkemeden önce arabulucuya gitmek zorunludur. Ancak unutmayın; arabulucuya gitmek için de yukarıda bahsettiğimiz 6 aylık bekleme süresinin dolmuş olması gerekir.