Atayadigârı olarak kalan miras taşınmazlarda büyük düğüm: Ortaklığın giderilmesi ve muhdesat davaları

“Ben Yaptım, Benimdir” Demek Yetiyor mu?

 Anadolu’da en büyük aile kavgalarının başında miras kalan evler, arsalar ve tarlalar geliyor. Yıllarca aynı sofraya oturan kardeşler, iş tapuya ve satış meselesine gelince mahkemelik olabiliyor. Özellikle hisseli taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıklar artık mahkeme koridorlarının en sık görülen dosyaları arasında yer alıyor. Bir taşınmaza (tarla, arsa veya bina) birden fazla kişinin paylı veya elbirliğiyle malik olması durumunda, her zaman "uyum" içinde hareket etmek mümkün olmayabiliyor. İşte bu noktada kanun koyucu, hiçbir ortağı bu birlikteliğe zorla mahkûm etmemek adına Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698. maddesiyle her paydaşa "paylaşma isteme hakkı" tanımıştır.

Türk Medeni Kanunu Madde 698-Hukukî bir işlem gereğince ve yapaylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Ortaklığın giderilmesi davaları, değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülür. Mahkeme önüne gelen bir uyuşmazlıkta öncelikle taşınmazın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğine (aynen taksim) bakar. Ancak günümüz imar mevzuatı ve taşınmazların niteliği gereği çoğu zaman aynen taksim mümkün olmamakta ve mahkeme, malın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar vermektedir.

Davanın en can alıcı noktası ise taşınmazın üzerindeki yapılar veya ağaçlar konusunda çıkar. Hukukta muhdesat; bir arazi üzerinde sonradan meydana getirilen bina, tesis veya dikilen ağaçlar anlamına gelir. Yani hukuken, arazinin sahibi kimse üzerindeki evin sahibi de odur. Ancak uygulamada durum farklı olabilir; arazi kardeşlerin ortak malıyken üzerindeki evi kardeşlerden sadece biri kendi imkânlarıyla yapmış olabilir. İşte bu durumdaki kişi, ortaklığın giderilmesi davasında "Bu ev benim, satış parasından payımı isterim" dediğinde uyuşmazlık başlar.

İnsanlar çoğu zaman “Bu evi ben yaptım, masrafını ben karşıladım, o halde benimdir” düşüncesiyle hareket ediyor. Ancak hukuk meseleye sadece böyle bakmıyor. Halk arasında eski adıyla “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası, hissedarlar taşınmazı birlikte kullanamadığında veya satışta anlaşamadığında çözüm yolu olarak karşımıza çıkıyor. Örneğin miras kalan bir arsayı kardeşlerden biri yıllarca kullanıp içine ev yapsa bile, diğer kardeşlerin tapuda hissesi olduğu gerçeği değişmiyor. Anlaşma sağlanamadığında mahkeme genellikle satış yoluna gidiyor ve yıllarca “benim evim” diye kullanılan yer mahkeme kararıyla satılabiliyor.

Peki, gerçekten evi yapan kişinin hakkı ne olacak? Burada devreye giren muhdesat kavramı, taşınmazın üzerine sonradan yapılan yapı veya değer artırıcı unsuru temsil eder. Ancak bir yapıyı inşa etmek otomatik olarak tapu sahibi olmak demek değildir. Hukukta sadece iddia yeterli olmaz, ispat gerekir. Mahkeme; yapının kim tarafından yapıldığını, masrafın nasıl karşılandığını ve diğer hissedarların itiraz edip etmediğini detaylıca inceler. Bu aşamada banka dekontu, inşaat faturası, eski bir fotoğraf, elektrik aboneliği veya komşu tanıklığı gibi belgeler hayati önem kazanır. Çoğu zaman mesele haklı olduğunu düşünmek değil, bunu ispatlayabilmektir.

Burada karıştırılan en önemli husus iyileştirme giderleridir. Bir binaya yapılan boya, badana, çatı onarımı, mutfak dolabı yenileme veya kombi takılması gibi işlemler bağımsız bir muhdesat oluşturmaz. Bunlar "faydalı ve zorunlu gider" kategorisindedir. Bu masrafları yapan kişi muhdesat davası açamaz; ancak satıştan sonra diğer ortaklara karşı "sebepsiz zenginleşme" hükümlerine göre alacak davası açabilir. Ayrıca zaman aşımı tehlikesine de dikkat edilmelidir. Eğer muhdesat iddianız kadastro çalışmaları öncesindeki bir döneme dayanıyorsa, Kadastro Kanunu madde 12/3 uyarınca tutanakların kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde davanızı açmış olmanız gerekir.

Satış parası bölüştürülürken Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla belirlenmiş hassas bir oranlama yöntemi kullanılır. Önce taşınmazın (toprak + bina) toplam değeri belirlenir. Ardından sadece toprağın ve sadece binanın değeri ayrı ayrı hesaplanır. Binanın toplam değere kattığı artış oranı yüzde olarak bulunur. Satış sonunda elde edilen paradan, binanın değerine isabet eden o yüzdelik kısım doğrudan binayı yapana verilir; kalan toprak bedeli ise tüm paydaşlara tapudaki hisseleri oranında dağıtılır.

Hulâsa; ortaklığın giderilmesi ve muhdesat davaları teknik ve usulî hataları affetmeyen davalardır. Özellikle muhdesat iddianız varsa, tüm paydaşları davalı göstermeniz (taraf teşkili) kamu düzenindendir ve bu eksiklik davanın bozulmasına yol açar. Mülkiyet hakkınızı korumak için sürecin başından itibaren titizlikle yürütülmesi, yıllarca sürecek mağduriyetlerin önüne geçecektir.

Haftaya yeni bir hukuki gündemde buluşmak üzere, adaletle kalın.

Av. Mert YAVUZ