banner32

banner19

26.04.2022, 02:10

Yabancıya Mülk Satışında Yerli ve Milli Politika İflas mı Etti?

Kanada, ülkede emlak fiyatlarının rekor derecede artması üzerine yabancılara konut satışını yasaklamaya hazırlanıyor. Geçtiğimiz hafta Kanada Başbakanı Trudeau hükümeti, ülkede emlak fiyatlarının rekor derecede artmaya başlaması üzerine yabancılara konut satışının iki yıl süreyle yasaklanması önerisinde bulundu.

Kanada'da konut krizi, 2020'de başlayan Kovid-19 pandemisinden ardından daha da ağırlaştı. Hükümet, bu dönemde ekonomik istikrar için faizleri düşürünce borçlanma maliyetinin düşmesiyle talep daha da arttı. Bu dönemde dünya genelinde konut fiyatları arttı. Ancak Kanada'da ev fiyatlarıyla gelirler arasındaki uçurum, OECD içindeki en yüksek seviyeye çıktı. Kanada’da 2015 ve 2016’da yabancılara konut satış oranı yüzde 9 civarındaydı. Geçen bu süreçte ülke halkının yaklaşımları ve gelecek kaygısı, hükümeti bu kararı tekrar gözden geçirmek için sorgulamasına neden oldu. Öyle ki, Pandemi sonrası ortalama bir evin fiyatı, son bir yıl içinde yüzde 20'den fazla artarak 650 bin ABD dolarına yükseldi. Bu rakam, bir hanenin ortalama gelirinin dokuz katından fazlasına karşılık geliyor. Ancak sektör uzmanları yabancılara konut satışının yasaklanmasının, sorunu çözmeyeceğini söylüyor. Yapılan araştırmalar, 2020’de bu oranın yüzde 1,02 ile yabancıların aldığı konutların sayısının çok az olduğuna işaret ediyor.

TÜRKİYE’DE KONUT FİYATLARI ve KİRALAR NEDEN ARTIYOR?

Son yıllardaki yaşanan maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırırken, hem de konut üretiminin azalmasına sebep olarak arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına neden oluyor. Sektör temsilcileri ise tüm bu fiyat artışlarına rağmen konut talebinde azalma olmadığını, aksine ciddi bir talep karşısında yeteri kadar ev stoku bulunmadığını belirtiyor.

Ancak sektör temsilcilerine göre konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil. Bunun iki ana nedeni; Türk Lirasına olan güvensizliğin gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürdüğü ve yatırımcının paralarını yoğun bir şekilde gayrimenkule çevirmek istediği görülüyor. Bu iki nedenin sonucu ise “Yabancılara Konut satışının karlı bir yatırım” olduğu çıkıyor.

TÜİK, Mart ayında, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31'lik artışla 5.567 yabancıya konut satıldığını bildirdi. Buna göre, Mart 2022'de toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 4,1 oldu. Emlak ve kira fiyatlarındaki artış sıklıkla şehirlerdeki yabancı nüfusun artmasına bağlanıyor. Yabancılara konut satışlarında ilk üç sırayı İstanbul, Antalya ve Ankara alıyor. Bu rakamlar bazılarına göre çok şey ifade ederken, işin ucunda para ve rant olan kurum ve kuruluşlarda çok da önem arz etmiyor. Türkiye’nin bu konuda en yetkili kurumu Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Genel Başkanı Ali Taylan; Yabancılara yapılan satışların, Türkiye'nin aylık toplam konut satışları içerisinde yüzde 4-7'lik küçük bir payı olduğunu belirtiyor. "Yabancılar kiralamalarda bir talep patlaması yarattı ancak Türkiye'de bir ayda satılan 100-150 bin konutun sadece 5-7 binini yabancılar oluşturuyor. Ankara ve İstanbul'daki kira artışlarını yabancılara bağlayamayız." Şeklinde görüşünü açıklayan Taylan, aslında tüm Türkiye’deki meslektaşlarının düşüncelerini aktarıyor.

Bildiğimiz gibi Eylül 2018'de vatandaşlık için ev alınımda öngörülen bedel 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirilmişti. Nisan 2022'de ise Türk vatandaşlığına başvuru şartında alınacak gayrimenkul değeri 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltildi. Türkiye’nin yabancı için artık Cennet’ten öte bir duruma gelmesinin önü kesilecek mi? Tabii ki hayır. En azından, Vatandaşlığa başvuru şartının en az 1 milyon dolara yükseltilmesi elzem. Öyle ya Türk Lirası’nın yabancıların para değerinin karşılığında 14 ile 16 kat farkı başka türlü absorbe edilemez. Kaldı ki bu parayı kabul edeceklerin bile bu ülkede yarattıkları “kültürel erozyonun” para ile ölçülebilecek bir değeri yok.

TÜRKİYE’NİN EMLAK HARİTASINA İHTİYACI VAR

Türkiye’de mülk sahiplerinin kira ve satış fiyatlarını belirleme kriterleri konusunda yasal bir boşluk olduğunu artık kabul etmekle işe başlamak kanamayı dindirmez ancak en azından durdurabilir. Maalesef evler şu fiyattan kiraya verilmeli, tavan fiyat şudur diyen hiçbir düzenleme yok. Dolayısıyla herkes kafasına göre davranıyor ve birbirinden etkilenerek fiyat artırıyor. Bugün Türkiye’nin gayrimenkul noktasındaki en birincil sorunu bu... Tarım ile özdeşleştirmek istemiyorum ama en azından Türkiye’de artan konut fiyatlarının bölgelere göre değeri nedir? Hangi mülk hangi kritere göre ne kadar yapabilir diyebileceği bir verisi yok. Verisi olmayan birimleri ölçme şansınız olmadığı gibi bu değer düzenlemelerini “Tavan Fiyat” bazında değerlendirebilecek devlet kuruluşları yok. Evet, bir Serbest Piyasa var, belli koşullara kadar buna müdahale edilemez ancak akaryakıt fiyatlarına eşdeğer görülen bir piyasanın da Dünya’da bir örneği yok. Bugün İstanbul gayrimenkulde Dünya’nın en pahalı kenti olmasından dolayı övünecek miyiz? Yoksa kendi halkımızı düşünerek yerinecek miyiz?

Gayrimenkul sektörü para politikasının çok önemli bir bileşeni. Enflasyon beklentileri kadar bir faiz mutlaka olmalı. Bu olduğunda zaten gayrimenkulün çok önemli bir alternatifi olan TL mevduat canlanır, TL mevduat canlandığında da dengeleyici rol üstlenir. Gayrimenkul sektöründeki fiyatları ancak “doğru faiz politikası” dengeler. Merkez Bankası Şubat ayına ait konut fiyat endeksini yüzde 96,4 olarak açıkladı. Bu Türkiye’de bir rekor. İstanbul konut fiyatlarını ikiye katlarken, İzmir’de ilk kez metrekare fiyatı 10 bin TL’yi aştı. Daha dört ay öncesine kadar aylık 2.500 TL. Asgari ücrete tabi bir ülkeden bahsettiğimizi de unutmamak gerek.

GAYRİMENKULDE FİYAT ARTIŞLARININ TEMEL SEBEPLERİ NELER?

Çareyi ararken, sorunu iyi tespit etmek gerek. Tabloyu açalım. Öncelikle sıfır konutlarda yaşanan fiyat artışı, ikinci el konut satışlarını ve kiraları da etkiliyor. Konut fiyatlarındaki artışın önlenmesi için ilk önce inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin sabitlenmesi gerekli. Türkiye'de hazır beton üretim maliyetinin yaklaşık yüzde 70’i döviz kuruna bağlı. 2017 yılından bu yana inşaatta ciddi bir daralma var ve aradan geçen bu kadar zaman bir ivme kazanamadı. Sektör, sekiz çeyreklik küçülmeden sonra 2020 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 3,2'lik büyüme yakaladı ancak pandemi kısıtlamaları nedeniyle geciken gayrimenkul talepleri ve konut kredi faizlerinin düşmesinin etkili olmasıyla ancak 2020'nin son çeyreğinde yine yüzde 15'lik ‘çok keskin bir daralma’nın yaşandığı ortada.

Hem konut üretimindeki azalmada hem de birden fazla mülk edinme şeklinde gerçekleşen suni talepte gerçekçi olmayan para politikasının baş sorumlusunun konut fiyatları olduğu söyleniyor. Bu düşüncenin sebebi şu; 2018 yılında bir anda bir kur kriziyle karşılaşan Türkiye’de, 2019/2020 yıllarında konut üretimi doğal olarak yavaşladı. Krizi gören müteahhitler çok daha az konut üretmeye başladı ve bunun kötü etkilerini şimdi görmeye başladık. 2019'un sonundan itibaren Faizler indirildi, tasarruf faizleri enflasyonun çok altında kaldı ve insanlar ya dövize ya da gayrimenkule yöneldi. Sektör Demir’i 6 TL’ye alırken bugün Demir’in fiyatı 17 TL’lerde geziyor. Keza Matbaa ve Basım Sanayii’nin de durumu inşaattan farklı değil. Ne yazık ki insanımız bunu tuvalet kâğıdı alırken farkına vardılar.

Türkiye’de halen konutta yüzde 33’lük bir eksiklik söz konusu. Yüzde 65-70 oranında sahiplik mevcut. Hâlihazırdaki bu açık, yeni bir arzın oluşmasına zaten engel bir durum yaratıyor. Türkiye'deki nüfus artışı ve TL'deki değer kaybı nedeniyle gayrimenkulün ciddi bir yatırım aracına dönüşmüş olması nedeniyle talep arttı ancak talebi karşılayacak arz oluşmadığı için fiyatlar da haliyle yükselmiş durumda.

Teşhis her hâlükârda belli. Yalnız, tedaviye cevap verecek hasta için ‘Doktor’un sanki biraz taşın altına elini sokması gerekiyor. Yıllardır kriz yaşayan sektör, Devlet’in daha fazla kendilerini desteklemesini istiyor. Uzun vade de gayrimenkulde fiyat indirimi olur mu bilinmez ama Türkiye’de yükselen hiç bir fiyatın geriye geldiği de görülmediğinden en azından “artmasın yeter” diyen bir güruh var.,

YENİ YASA HANGİ KESİMİ ZENGİN EDER?

Yabancı yatırımcıdan medet ummak ne kadar doğrudur?

Ya da; ‘Kurda neden boynun kalın?’ demişler, işimi kendim görürüm de ondan demiş gibi sonu belli olmayan yeni bir maceraya girmek üzereyiz. Ne alakası var demeyin, açıklayalım.

Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararları uyarınca, emlakçılara Türkiye'deki gayrimenkulleri yurtdışında pazarlayıp satması için Ticaret Bakanlığı tarafından devlet desteği verilecek. Karara göre, Türkiye'deki gayrimenkulleri yurtdışında pazarlayıp satan şirketlere tescil edilmiş markalarının yurtdışında tescili ve korunması için bu giderlerinin yüzde 50'si oranında, yıllık en fazla 600 bin TL tutarında destek verilecek. Destekler arasında tescil ve koruma, pazara giriş belgeleri, birim, reklam, tanıtım ve pazarlama, bireysel katılım, milli katılım, ürün yerleştirme, sektörel alım ve ticaret heyeti programları, sanal fuar organizasyon ile yarışma ve etkinlik başlıkları yer alıyor.

Pazara giriş belgeleri desteğinin üst limiti yıllık 1,8 milyon TL olacak. Birim açılması ve işletilmesiyle ilgili belgelendirme giderleri için 5 yıl boyunca yüzde 50 oranında ve yıllık en fazla 720 bin TL tutarında destek verilecek. Yıllık 1,8 milyon TL'ye kadar reklam ve tanıtım giderleri desteği verilecek.

Fuarlara ve etkinliklere katılım için etkinlik başına 300 bin TL'ye kadar destek sağlanacak. Film ve dizilerde ürün yerleştirme için yıllık en fazla 600 bin TL destek sağlanacak. Sanal fuar organizasyon desteği faaliyet başına 600 bin TL olacak. Yarışma ve etkinlik desteği etkinlik başına 1,2 milyon TL olacak.

İşin Türkçesi şu; gayrimenkul hizmeti veren Türkiye’deki yerleşik şirketlere, yurt içindeki gayrimenkulleri yurt dışında pazarlayıp satması için Ticaret Bakanlığı tarafından devlet desteği verilecek.

Türkiye’deki mevcut büyük Amerikan, İngiliz emlak şirketlerine belki en büyük Çin Firmaları girecek. Yüzbinlerce danışman ile birlikte hep beraber Türkiye’deki gayrimenkulleri pazarlayacak... Üstelik kendi Devletimizin desteği ve halkın cebinden çıkacak paralar ile yapacaklar bunu. Komşularımızın genellikle Arap olmasına alışkanlığımız tam oluşmuştu ki, bundan sonra komşularımızın Çinliler dâhil Dünyanın her yerinden gelebilecek bir ‘İnsanoğlu’na da hazırlıklı olmamız gerekiyor...

Yorumlar (0)
banner34
Namaz Vakti 03 Temmuz 2022
İmsak 03:36
Güneş 05:32
Öğle 13:13
İkindi 17:11
Akşam 20:44
Yatsı 22:31
13
açık
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Trabzonspor 38 81
2. Fenerbahçe 38 73
3. Konyaspor 38 68
4. Başakşehir 38 65
5. Alanyaspor 38 64
6. Beşiktaş 38 59
7. Antalyaspor 38 59
8. Karagümrük 38 57
9. Adana Demirspor 38 55
10. Sivasspor 38 54
11. Kasımpaşa 38 53
12. Hatayspor 38 53
13. Galatasaray 38 52
14. Kayserispor 38 47
15. Gaziantep FK 38 46
16. Giresunspor 38 45
17. Rizespor 38 36
18. Altay 38 34
19. Göztepe 38 28
20. Ö.K Yeni Malatya 38 20
Takımlar O P
1. Ankaragücü 36 70
2. Ümraniye 36 70
3. Bandırmaspor 36 62
4. İstanbulspor 36 60
5. Erzurumspor 36 58
6. Eyüpspor 36 57
7. Samsunspor 36 51
8. Boluspor 36 50
9. Manisa Futbol Kulübü 36 49
10. Tuzlaspor 36 49
11. Denizlispor 36 49
12. Keçiörengücü 36 48
13. Gençlerbirliği 36 48
14. Altınordu 36 45
15. Adanaspor 36 45
16. Kocaelispor 36 44
17. Bursaspor 36 44
18. Menemen Belediyespor 36 38
19. Balıkesirspor 36 12
Takımlar O P
1. M.City 38 93
2. Liverpool 38 92
3. Chelsea 38 74
4. Tottenham 38 71
5. Arsenal 38 69
6. M. United 38 58
7. West Ham United 38 56
8. Leicester City 38 52
9. Brighton 38 51
10. Wolverhampton Wanderers 38 51
11. Newcastle 38 49
12. Crystal Palace 38 48
13. Brentford 38 46
14. Aston Villa 38 45
15. Southampton 38 40
16. Everton 38 39
17. Leeds United 38 38
18. Burnley 38 35
19. Watford 38 23
20. Norwich City 38 22
Takımlar O P
1. Real Madrid 38 86
2. Barcelona 38 73
3. Atletico Madrid 38 71
4. Sevilla 38 70
5. Real Betis 38 65
6. Real Sociedad 38 62
7. Villarreal 38 59
8. Athletic Bilbao 38 55
9. Valencia 38 48
10. Osasuna 38 47
11. Celta Vigo 38 46
12. Rayo Vallecano 38 42
13. Elche 38 42
14. Espanyol 38 42
15. Getafe 38 39
16. Mallorca 38 39
17. Cadiz 38 39
18. Granada 38 38
19. Levante 38 35
20. Deportivo Alaves 38 31