Yabancıya Mülk Satışında Yerli ve Milli Politika İflas mı Etti?

Kanada, ülkede emlak fiyatlarının rekor derecede artması üzerine yabancılara konut satışını yasaklamaya hazırlanıyor. Geçtiğimiz hafta Kanada Başbakanı Trudeau hükümeti, ülkede emlak fiyatlarının rekor derecede artmaya başlaması üzerine yabancılara konut satışının iki yıl süreyle yasaklanması önerisinde bulundu.

Kanada'da konut krizi, 2020'de başlayan Kovid-19 pandemisinden ardından daha da ağırlaştı. Hükümet, bu dönemde ekonomik istikrar için faizleri düşürünce borçlanma maliyetinin düşmesiyle talep daha da arttı. Bu dönemde dünya genelinde konut fiyatları arttı. Ancak Kanada'da ev fiyatlarıyla gelirler arasındaki uçurum, OECD içindeki en yüksek seviyeye çıktı. Kanada’da 2015 ve 2016’da yabancılara konut satış oranı yüzde 9 civarındaydı. Geçen bu süreçte ülke halkının yaklaşımları ve gelecek kaygısı, hükümeti bu kararı tekrar gözden geçirmek için sorgulamasına neden oldu. Öyle ki, Pandemi sonrası ortalama bir evin fiyatı, son bir yıl içinde yüzde 20'den fazla artarak 650 bin ABD dolarına yükseldi. Bu rakam, bir hanenin ortalama gelirinin dokuz katından fazlasına karşılık geliyor. Ancak sektör uzmanları yabancılara konut satışının yasaklanmasının, sorunu çözmeyeceğini söylüyor. Yapılan araştırmalar, 2020’de bu oranın yüzde 1,02 ile yabancıların aldığı konutların sayısının çok az olduğuna işaret ediyor.

TÜRKİYE’DE KONUT FİYATLARI ve KİRALAR NEDEN ARTIYOR?

Son yıllardaki yaşanan maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırırken, hem de konut üretiminin azalmasına sebep olarak arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına neden oluyor. Sektör temsilcileri ise tüm bu fiyat artışlarına rağmen konut talebinde azalma olmadığını, aksine ciddi bir talep karşısında yeteri kadar ev stoku bulunmadığını belirtiyor.

Ancak sektör temsilcilerine göre konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil. Bunun iki ana nedeni; Türk Lirasına olan güvensizliğin gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürdüğü ve yatırımcının paralarını yoğun bir şekilde gayrimenkule çevirmek istediği görülüyor. Bu iki nedenin sonucu ise “Yabancılara Konut satışının karlı bir yatırım” olduğu çıkıyor.

TÜİK, Mart ayında, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31'lik artışla 5.567 yabancıya konut satıldığını bildirdi. Buna göre, Mart 2022'de toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 4,1 oldu. Emlak ve kira fiyatlarındaki artış sıklıkla şehirlerdeki yabancı nüfusun artmasına bağlanıyor. Yabancılara konut satışlarında ilk üç sırayı İstanbul, Antalya ve Ankara alıyor. Bu rakamlar bazılarına göre çok şey ifade ederken, işin ucunda para ve rant olan kurum ve kuruluşlarda çok da önem arz etmiyor. Türkiye’nin bu konuda en yetkili kurumu Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Genel Başkanı Ali Taylan; Yabancılara yapılan satışların, Türkiye'nin aylık toplam konut satışları içerisinde yüzde 4-7'lik küçük bir payı olduğunu belirtiyor. "Yabancılar kiralamalarda bir talep patlaması yarattı ancak Türkiye'de bir ayda satılan 100-150 bin konutun sadece 5-7 binini yabancılar oluşturuyor. Ankara ve İstanbul'daki kira artışlarını yabancılara bağlayamayız." Şeklinde görüşünü açıklayan Taylan, aslında tüm Türkiye’deki meslektaşlarının düşüncelerini aktarıyor.

Bildiğimiz gibi Eylül 2018'de vatandaşlık için ev alınımda öngörülen bedel 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirilmişti. Nisan 2022'de ise Türk vatandaşlığına başvuru şartında alınacak gayrimenkul değeri 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltildi. Türkiye’nin yabancı için artık Cennet’ten öte bir duruma gelmesinin önü kesilecek mi? Tabii ki hayır. En azından, Vatandaşlığa başvuru şartının en az 1 milyon dolara yükseltilmesi elzem. Öyle ya Türk Lirası’nın yabancıların para değerinin karşılığında 14 ile 16 kat farkı başka türlü absorbe edilemez. Kaldı ki bu parayı kabul edeceklerin bile bu ülkede yarattıkları “kültürel erozyonun” para ile ölçülebilecek bir değeri yok.

TÜRKİYE’NİN EMLAK HARİTASINA İHTİYACI VAR

Türkiye’de mülk sahiplerinin kira ve satış fiyatlarını belirleme kriterleri konusunda yasal bir boşluk olduğunu artık kabul etmekle işe başlamak kanamayı dindirmez ancak en azından durdurabilir. Maalesef evler şu fiyattan kiraya verilmeli, tavan fiyat şudur diyen hiçbir düzenleme yok. Dolayısıyla herkes kafasına göre davranıyor ve birbirinden etkilenerek fiyat artırıyor. Bugün Türkiye’nin gayrimenkul noktasındaki en birincil sorunu bu... Tarım ile özdeşleştirmek istemiyorum ama en azından Türkiye’de artan konut fiyatlarının bölgelere göre değeri nedir? Hangi mülk hangi kritere göre ne kadar yapabilir diyebileceği bir verisi yok. Verisi olmayan birimleri ölçme şansınız olmadığı gibi bu değer düzenlemelerini “Tavan Fiyat” bazında değerlendirebilecek devlet kuruluşları yok. Evet, bir Serbest Piyasa var, belli koşullara kadar buna müdahale edilemez ancak akaryakıt fiyatlarına eşdeğer görülen bir piyasanın da Dünya’da bir örneği yok. Bugün İstanbul gayrimenkulde Dünya’nın en pahalı kenti olmasından dolayı övünecek miyiz? Yoksa kendi halkımızı düşünerek yerinecek miyiz?

Gayrimenkul sektörü para politikasının çok önemli bir bileşeni. Enflasyon beklentileri kadar bir faiz mutlaka olmalı. Bu olduğunda zaten gayrimenkulün çok önemli bir alternatifi olan TL mevduat canlanır, TL mevduat canlandığında da dengeleyici rol üstlenir. Gayrimenkul sektöründeki fiyatları ancak “doğru faiz politikası” dengeler. Merkez Bankası Şubat ayına ait konut fiyat endeksini yüzde 96,4 olarak açıkladı. Bu Türkiye’de bir rekor. İstanbul konut fiyatlarını ikiye katlarken, İzmir’de ilk kez metrekare fiyatı 10 bin TL’yi aştı. Daha dört ay öncesine kadar aylık 2.500 TL. Asgari ücrete tabi bir ülkeden bahsettiğimizi de unutmamak gerek.

GAYRİMENKULDE FİYAT ARTIŞLARININ TEMEL SEBEPLERİ NELER?

Çareyi ararken, sorunu iyi tespit etmek gerek. Tabloyu açalım. Öncelikle sıfır konutlarda yaşanan fiyat artışı, ikinci el konut satışlarını ve kiraları da etkiliyor. Konut fiyatlarındaki artışın önlenmesi için ilk önce inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin sabitlenmesi gerekli. Türkiye'de hazır beton üretim maliyetinin yaklaşık yüzde 70’i döviz kuruna bağlı. 2017 yılından bu yana inşaatta ciddi bir daralma var ve aradan geçen bu kadar zaman bir ivme kazanamadı. Sektör, sekiz çeyreklik küçülmeden sonra 2020 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 3,2'lik büyüme yakaladı ancak pandemi kısıtlamaları nedeniyle geciken gayrimenkul talepleri ve konut kredi faizlerinin düşmesinin etkili olmasıyla ancak 2020'nin son çeyreğinde yine yüzde 15'lik ‘çok keskin bir daralma’nın yaşandığı ortada.

Hem konut üretimindeki azalmada hem de birden fazla mülk edinme şeklinde gerçekleşen suni talepte gerçekçi olmayan para politikasının baş sorumlusunun konut fiyatları olduğu söyleniyor. Bu düşüncenin sebebi şu; 2018 yılında bir anda bir kur kriziyle karşılaşan Türkiye’de, 2019/2020 yıllarında konut üretimi doğal olarak yavaşladı. Krizi gören müteahhitler çok daha az konut üretmeye başladı ve bunun kötü etkilerini şimdi görmeye başladık. 2019'un sonundan itibaren Faizler indirildi, tasarruf faizleri enflasyonun çok altında kaldı ve insanlar ya dövize ya da gayrimenkule yöneldi. Sektör Demir’i 6 TL’ye alırken bugün Demir’in fiyatı 17 TL’lerde geziyor. Keza Matbaa ve Basım Sanayii’nin de durumu inşaattan farklı değil. Ne yazık ki insanımız bunu tuvalet kâğıdı alırken farkına vardılar.

Türkiye’de halen konutta yüzde 33’lük bir eksiklik söz konusu. Yüzde 65-70 oranında sahiplik mevcut. Hâlihazırdaki bu açık, yeni bir arzın oluşmasına zaten engel bir durum yaratıyor. Türkiye'deki nüfus artışı ve TL'deki değer kaybı nedeniyle gayrimenkulün ciddi bir yatırım aracına dönüşmüş olması nedeniyle talep arttı ancak talebi karşılayacak arz oluşmadığı için fiyatlar da haliyle yükselmiş durumda.

Teşhis her hâlükârda belli. Yalnız, tedaviye cevap verecek hasta için ‘Doktor’un sanki biraz taşın altına elini sokması gerekiyor. Yıllardır kriz yaşayan sektör, Devlet’in daha fazla kendilerini desteklemesini istiyor. Uzun vade de gayrimenkulde fiyat indirimi olur mu bilinmez ama Türkiye’de yükselen hiç bir fiyatın geriye geldiği de görülmediğinden en azından “artmasın yeter” diyen bir güruh var.,

YENİ YASA HANGİ KESİMİ ZENGİN EDER?

Yabancı yatırımcıdan medet ummak ne kadar doğrudur?

Ya da; ‘Kurda neden boynun kalın?’ demişler, işimi kendim görürüm de ondan demiş gibi sonu belli olmayan yeni bir maceraya girmek üzereyiz. Ne alakası var demeyin, açıklayalım.

Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararları uyarınca, emlakçılara Türkiye'deki gayrimenkulleri yurtdışında pazarlayıp satması için Ticaret Bakanlığı tarafından devlet desteği verilecek. Karara göre, Türkiye'deki gayrimenkulleri yurtdışında pazarlayıp satan şirketlere tescil edilmiş markalarının yurtdışında tescili ve korunması için bu giderlerinin yüzde 50'si oranında, yıllık en fazla 600 bin TL tutarında destek verilecek. Destekler arasında tescil ve koruma, pazara giriş belgeleri, birim, reklam, tanıtım ve pazarlama, bireysel katılım, milli katılım, ürün yerleştirme, sektörel alım ve ticaret heyeti programları, sanal fuar organizasyon ile yarışma ve etkinlik başlıkları yer alıyor.

Pazara giriş belgeleri desteğinin üst limiti yıllık 1,8 milyon TL olacak. Birim açılması ve işletilmesiyle ilgili belgelendirme giderleri için 5 yıl boyunca yüzde 50 oranında ve yıllık en fazla 720 bin TL tutarında destek verilecek. Yıllık 1,8 milyon TL'ye kadar reklam ve tanıtım giderleri desteği verilecek.

Fuarlara ve etkinliklere katılım için etkinlik başına 300 bin TL'ye kadar destek sağlanacak. Film ve dizilerde ürün yerleştirme için yıllık en fazla 600 bin TL destek sağlanacak. Sanal fuar organizasyon desteği faaliyet başına 600 bin TL olacak. Yarışma ve etkinlik desteği etkinlik başına 1,2 milyon TL olacak.

İşin Türkçesi şu; gayrimenkul hizmeti veren Türkiye’deki yerleşik şirketlere, yurt içindeki gayrimenkulleri yurt dışında pazarlayıp satması için Ticaret Bakanlığı tarafından devlet desteği verilecek.

Türkiye’deki mevcut büyük Amerikan, İngiliz emlak şirketlerine belki en büyük Çin Firmaları girecek. Yüzbinlerce danışman ile birlikte hep beraber Türkiye’deki gayrimenkulleri pazarlayacak... Üstelik kendi Devletimizin desteği ve halkın cebinden çıkacak paralar ile yapacaklar bunu. Komşularımızın genellikle Arap olmasına alışkanlığımız tam oluşmuştu ki, bundan sonra komşularımızın Çinliler dâhil Dünyanın her yerinden gelebilecek bir ‘İnsanoğlu’na da hazırlıklı olmamız gerekiyor...