Bir ev satın alırken önce fiyatına, konumuna ve oda sayısına bakarız. Metrekaresi de kararımızın önemli bir parçasıdır. Peki sözleşmede veya satış belgelerinde belirtilen büyüklük ile teslim edilen evin gerçek büyüklüğü farklı çıkarsa, alıcı buna katlanmak zorunda mıdır?
Bu soru, Anayasa Mahkemesinin yakın tarihli bir kararıyla yeniden gündeme geldi. Mahkeme, TOKİ’den satın alınan bir dairedeki metrekare eksikliğinden doğan zararın karşılanmamasıyla ilgili başvuruda mülkiyethakkının ihlal edildiğine karar verdi. 17 Eylül 2026 tarihli sonuca konu başvurunun numarası 2020/14776. Kararın ayrıntılı gerekçesi henüz yayımlanmadığı için, her ölçü farkının aynı sonucu doğuracağını söylemek doğru olmaz. Ancak karar, konutun büyüklüğündeki farkın alıcı açısından ciddi bir hak meselesi olabileceğini gösteriyor.
Şöyle ki,
Birikimlerinizi bir araya getirdiniz, belki yıllarca ödeyeceğiniz bir konut kredisinin altına imza attınız ve nihayet hayalinizdeki evi satın aldınız. Satış ofisindeki maketler, kuşe kağıda basılı gösterişli broşürler veya internet ilanlarında dairenizin "brüt 120, net 100 metrekare" olduğu söylenmişti. Ancak anahtarı teslim alıp mobilyalarınızı yerleştirmeye başladığınızda bir gariplik sezdiniz: Eşyalar sığmıyor, odalar broşürdekinden çok daha dar görünüyor. Hemen bir usta veya uzman çağırıp ölçtürdünüz ve acı gerçekle karşılaştınız: Eviniz aslında 85 metrekare!
Peki, "İmzayı attık, tapuyu aldık, artık yapacak bir şey yok" deyip sineye mi çekeceksiniz? Kesinlikle hayır. Hukukumuz, vaat edilen metrekarenin altında teslim edilen konutlar karşısında vatandaşı yalnız bırakmıyor.
Eksik Metrekare Hukuken Nedir: Ayıplı Mal!Bir konut satın alırken yalnızca dört duvar değil; sözleşmede, katalogda veya makette taahhüt edilen nitelikleri de satın alırsınız. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunve Türk Borçlar Kanunu uyarınca; tanıtımlarda, sözleşmede ya da projede vadedilen büyüklükten daha küçük teslim edilen bir ev hukuken "ayıplı mal" (ayıplı ifa) sayılmaktadır.
Nitekim yargı kararlarında da açıkça vurgulandığı üzere, müteahhidin veya satıcının broşürde vadettiği net kullanım alanından daha düşük metrekarede teslimat yapması, taşınmazın değerini ve kullanım faydasını düşüren açık bir sözleşmeye aykırılıktır. Satıcı "Ama tapuda arsa payı yazıyor" veya "Projede ufak tefek değişiklikler olabilir" diyerek sorumluluktan kaçamaz.
Tüketici Olarak Hangi Haklara Sahipsiniz?Evinizin metrekare olarak eksik olduğunu tespit ettiğinizde kanun size dört temel seçimlik hak sunar;
1- Sözleşmeden Dönme:
2- Satış Bedelinden İndirim İsteme:
3- Ücretsiz Onarım:
4- Ayıpsız Misli ile Değişim:
Pratikte en çok tercih edilen ve mahkemelerce en uygulanabilir bulunan yöntem "bedel indirimi"dir.
Para İadesi Bedel İndirimi Nasıl Hesaplanır: 'Nispi Metot' KuralıBirçok vatandaşımız şu yanılgıya düşüyor: "Metrekaresi 50 bin liradan ev aldım, 10 metrekare eksik çıktı, o zaman düz hesap 500 bin lira geri alırım."
Hukukta hesaplama böyle yapılmaz. Yargıtay'ın ve Anayasa Mahkemesi'nin yerleşik içtihatlarına göre bedel indirimi "nispi metot" adı verilen adil bir yöntemle belirlenir.
Nispi Metot Nedir?Bilirkişiler, evin satın alındığı tarih itibarıyla sözleşmeye uygun eksiksiz rayiç piyasa değeri ile eksik metrekareli teslim edilen halinin piyasa değerini belirler. Bu iki değer arasındaki oran hesaplanır ve ödediğiniz satış bedeline yansıtılarak size iade edilecek tutar kuruşu kuruşuna tespit edilir.
"Süreyi Kaçırdım" Korkusuna Son: İhbar Külfeti Kalktı, Süre 5 Yıl!Eski kanun döneminde, evi teslim aldıktan sonra 30 gün içinde noterden ihtar çekmeyen vatandaşların davaları reddediliyordu. Ancak 6502 sayılı yeni Tüketici Kanunu ile bu katı kural tamamen tarihe karıştı.
-Önceden İhbar Zorunluluğu Yok: Tüketicinin hakkını araması için teslim anında hemen ayıp ihbarında bulunma şartı kaldırılmıştır.
-5 Yıllık Zamanaşımı: Konut satışlarında ayıptan doğan haklarınızı kullanmak için teslim tarihinden itibaren tam 5 yıl süreniz bulunmaktadır.
-İlk 6 Ay Koruması: Evi teslim aldığınız ilk 6 ay içinde eksikliği ileri sürerseniz, evin ayıpsız olduğunu ispatlama yükü satıcıya aittir. 6 aydan sonra açılan davalarda ise metrekare farkını teknik delillerle tüketici ispatlar.
-Hile ve Ağır Kusur: Eğer satıcı ya da müteahhit bu eksikliği hileyle veya ağır kusurla sizden gizlemişse, 5 yıllık zamanaşımı sınırı dahi uygulanmaz.
Hak Kaybına Uğramamak İçin Adım Adım Yol Haritası Şöyledir,Evinizin vaat edilenden küçük olduğunu düşünüyorsanız panik yapmadan şu adımları izleyin:
1- Evraklarınızı Çöpe Atmayın: Satış sözleşmesi, ön bilgilendirme formu, teknik şartname, kat planı, tanıtım broşürleri, kataloglar, maket fotoğrafları ve internet ilan çıktılarını mutlaka saklayın.
2- Resmi Belgeleri Temin Edin: Belediyeden veya tapudan dairenize ait onaylı mimari projeyi ve yönetim planını edinin.
3- Teknik Tespit Yaptırın: Dava açmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla veya uzman bir mimar/inşaat mühendisi marifetiyle dairenizin süpürülebilir net ve brüt alan ölçümünü resmi bir rapora bağlatın.
4- Kredi Çektiyseniz Dikkat: Konutunuzu doğrudan müteahhidin anlaşmalı olduğu bir banka kredisiyle bağlı kredi aldıysanız, satıcının yanında kredi veren finans kuruluşu da kanuni sınırlar dahilinde bedel iadesinden müteselsilen sorumlu tutulabilir .
5- Arabuluculuk ve Dava: 5 yıllık süreyi geçirmeden önce dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunun; uzlaşma sağlanamazsa Tüketici Mahkemesinde bedel indirimi davanızı açın.
Son Söz;
Ev almak, bir ailenin hayatı boyunca vereceği en büyük maddi kararlardan biridir. Tanıtım ofislerinde allanıp pullanan vaatlerin eksik teslim edilmesi kaderiniz değildir. Haklarınızı bilin, satış belgelerinizi saklayın ve eksik metrekarenin bedelini satıcının yanına kâr bırakmayın.
Mutlu ve huzurlu günler temenni ediyorum.
Av. Serra HAYMA serrahayma@gmail.com - 0541 870 76 72